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            各省市地区传来调控定性松绑 感知未来房地产市场走向
            来源:综合 发布时间:2018-01-10 11:43:04

            过去的两年,对房地产市场来说是不平静的两年。

            2016年,房价上涨迅猛;

            2017年,调控政策频发;

            来到2018年,部分省市地区又传来调控定性松绑的消息,这是否意味着调控有可能出现新的变化?

            现在,我们通过几张图和数据,来?#21448;?#24863;知未来房地产市场走向。

            1、2017年调控地区范围广

            从地图上可以看到,全国大部地区都出台了调控政策,除了新疆、西藏、云南等少数地区。

            2、不同城市调控力度有区别

            一般规律是,城市等?#23545;?#39640;,调控力度越强

            3、调控政策发布的频?#25105;?#26377;波动

            上图是全国较大的地级以上城市调控频次的时间分布,可以说两年来有两个高峰,2016年的10月和次年的春季,这个时间也正是房价上涨较猛的时间。

            4、2016年9月创月环比增长之最

            这是2010年以来全国50个最重要的城市住宅平均价格月环比走势图,其数值体现了这50个城市平均价格本月比上个月上涨了多少。

            2016年9月这波上涨势头最猛,9月全国房价环比上涨居然达到2.83%,创三个周期的最高点。

            5、调控最大成果——成交面积在减少

            这是2016年1月?#20004;瘢?0个代表城市成交走势,2017年1-10月月均成交:约2960万平方米,同比下降23.3%,说明调控确实是起了作用。然而一线、二线、三线城市却出现了?#29616;?#20998;化。

            6、三个市场、三种分化

            这是2016年以来一二三线城市新建住宅月度价格走势。在2016年10月之前,三个市场都是处于较快上涨阶段,且一线城市高于二线、二线高于三线。在调控初期,一线、二线城市房价呈现率先下跌格局。

            7、三线城市其实挺愁人

            这是2017年一二三线城市每个城市的平均月度成交面积,一线城市下跌了近一半,二线城市下跌了近五分之一,但是三线城市虽然价格在较快增长,但是成交面积也在下跌。

            相比较一线城市以外来人口去库存,二线城市以地王去库存,三线城市去库存的手段还是比较少,即使价格上涨,对当地购买了吸引也有限,并且公认的是这些城市的人口也在慢慢的流失。所以去库存还是压力很大的。

            ===结论===

            我们反复强调过,一个地区的房价其实是由外来人口所决定,在中国城市化进程任重道远的背景下,一线和二线城市,依然具备很强的吸引力,只要城市化进程不减速,一线和二线城市的房价是不会有大跌的可能。

            对调控影响最大的,其实是三线城市,三线城市房价的上涨是跟随性的,并不具备很牢靠的基础,一旦投机性因素减退,那么三线城市房价的回落空间会比较大。

            另外,二线城市房价未来变数还是比较大,这是因为不同二线城市之间发展的速度和质量都不同,有潜质脱颖而出的二线城市,?#28909;?#27494;汉、杭州等,都有可能成为最大的惊喜。

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